Od września 2025 r. deweloperzy codziennie publikują ceny swoich mieszkań w portalu dane.gov.pl. Zebraliśmy wszystkie te cenniki. Według stanu na 24 października 2026 r. w Warszawie w sprzedaży jest 27 794 mieszkań od 421 deweloperów, więcej niż w jakimkolwiek innym mieście w Polsce. Mediana ceny wynosi 16 260 zł za m².
Mediana to wartość środkowa: połowa mieszkań jest tańsza, połowa droższa. Lepiej niż średnia pokazuje typową cenę, zwłaszcza w Warszawie, gdzie w cennikach są też bardzo drogie apartamenty.
Ile kosztuje nowe mieszkanie w Warszawie
Połowa warszawskich ofert mieści się w przedziale od 13 621 do 20 100 zł za m². Mediana powierzchni mieszkań w cennikach to 50,8 m², a mediana ceny całego lokalu 827,8 tys. zł.
Deweloperzy mają w stołecznych cennikach także 546 domów jednorodzinnych, z medianą 14 326 zł za m². Do wyliczeń dla mieszkań ich nie wliczamy.
Jedno zastrzeżenie: w części cenników deweloperzy nie podają lokalizacji inwestycji. Wtedy przyjmujemy miejscowość siedziby firmy, a wiele firm ma siedzibę w Warszawie. Dotyczy to 6908 mieszkań, czyli co czwartego przypisanego do stolicy. Część z nich może leżeć poza Warszawą, więc warszawskie liczby z cenników trzeba traktować jako przybliżone.
Transakcje według GUS: używane droższe od nowych
Bank Danych Lokalnych GUS podaje medianę ceny metra w faktycznych transakcjach. Najnowsze kwartalne dane dla miast dotyczą IV kwartału 2024 r. Metr mieszkania kosztował wtedy w warszawskich transakcjach 15 400 zł. Wyżej była tylko mediana w Sopocie.
Warszawa wyróżnia się na tle innych miast tym, że mieszkania z rynku wtórnego były droższe od nowych: mediana wyniosła 16 448 zł za m² na wtórnym i 14 593 zł na pierwotnym. Tak samo było rok wcześniej. Dane GUS nie wyjaśniają, skąd ta różnica. Jednym z możliwych powodów jest lokalizacja: na rynku wtórnym jest wiele mieszkań w centralnych dzielnicach, a nowe osiedla często powstają dalej od centrum.
W ciągu roku, od IV kwartału 2023 r. (13 736 zł), mediana transakcji wzrosła o 12,1%. Najwyżej była w II kwartale 2024 r. (15 958 zł), pod koniec roku nieco spadła. W I kwartale 2017 r. za metr w stołecznych transakcjach płacono 7792 zł, więc do końca 2024 r. ceny niemal się podwoiły (wzrost o 98%).
Oferty a transakcje: różnica mniejsza niż gdzie indziej
Mediana w cennikach deweloperów jest o 11,4% wyższa od mediany transakcji na warszawskim rynku pierwotnym z końca 2024 r. To niewiele w porównaniu z innymi miastami: tam, gdzie deweloperzy mają w cennikach co najmniej 300 mieszkań, mediana takiej różnicy wynosi 21,6%. Dzisiejsze oferty nowych mieszkań są w Warszawie nawet nieco tańsze od mediany transakcji na rynku wtórnym sprzed dwóch lat.
Nie jest to wprost miara zmiany cen. Dane GUS są sprzed prawie dwóch lat, w cenniku jest cena wywoławcza, a nie cena z aktu notarialnego, a w cennikach zostają mieszkania, które jeszcze się nie sprzedały.
Warszawa na tle innych miast
W cennikach deweloperów Warszawa jest czwarta wśród miast z co najmniej 300 mieszkaniami w sprzedaży. Drożej jest w Sopocie (25 900 zł za m²), Gdyni (18 577 zł, ale tam niemal połowa lokali ma miejscowość przyjętą z siedziby dewelopera) i minimalnie w Gdańsku (16 300 zł). Tuż za Warszawą jest Kraków (16 000 zł), dalej Wrocław (14 700 zł).
Pod względem wielkości rynku stolica nie ma konkurencji. Drugi Kraków ma w cennikach 17 290 mieszkań, trzeci Wrocław 14 037. Na Warszawę przypada co ósme mieszkanie w sprzedaży w całej Polsce (w cennikach w dane.gov.pl jest ich łącznie 218 973).
Skąd te liczby
Ceny ofertowe pochodzą z cenników, które deweloperzy przekazują do dane.gov.pl na podstawie art. 19b ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Liczymy mieszkania wolne do sprzedaży, bez lokali sprzedanych i zarezerwowanych, miejsc postojowych, komórek i lokali usługowych.
Ceny transakcyjne to mediana ceny 1 m² lokali mieszkalnych sprzedanych w transakcjach rynkowych z Banku Danych Lokalnych GUS. Warszawa jest w tych danych liczona jako całe miasto, bez podziału na dzielnice.
Co to oznacza dla kupujących
- Punkt odniesienia: oferta poniżej 13 621 zł za m² należy w Warszawie do najtańszej ćwiartki, powyżej 20 100 zł do najdroższej. Rozpiętość jest duża, więc przy porównaniach liczy się konkretna lokalizacja.
- Rynek wtórny: w Warszawie używane mieszkanie nie musi być tańsze od nowego, co pokazują dane GUS. Warto porównywać konkretne lokalizacje, a nie same rynki.
- Sprawdzaj cenniki: deweloperzy aktualizują je w dane.gov.pl codziennie, więc cenę z ogłoszenia łatwo zestawić z oficjalnym cennikiem.
- Ostrożnie ze średnimi: przy tak dużym rynku jedna liczba dla całego miasta jest tylko punktem wyjścia do porównań.
Komentarze (0)
Zaloguj się, aby dodać komentarz i dołączyć do rozmowy.
Zaloguj sięNikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.