Od września 2025 r. deweloperzy codziennie publikują ceny swoich mieszkań w portalu dane.gov.pl. Zebraliśmy cenniki wszystkich deweloperów, którzy je tam przekazują. Według stanu na 24 października 2026 r. w sprzedaży jest w Polsce 218 973 mieszkań od 4047 deweloperów. Mediana ceny wynosi 11 525 zł za m², a połowa ofert mieści się w przedziale od 9070 do 14 990 zł.

Mediana powierzchni mieszkania w cennikach to 50,5 m², a mediana ceny całego lokalu 577,1 tys. zł. Mediana to wartość środkowa: połowa mieszkań jest tańsza, połowa droższa.

Mapa cen: wybrzeże i największe miasta najdroższe

Ponad dwie trzecie ofert (68,5%, prawie 150 tys. mieszkań) przypada na 66 miast na prawach powiatu. Na mapie pokazujemy 64 z nich: kolor koła oznacza medianę ceny metra w cennikach, a wielkość liczbę mieszkań w sprzedaży.

Mapa Polski z kołami w miastach na prawach powiatu: kolor oznacza medianę ceny metra kwadratowego w cennikach deweloperów, wielkość liczbę mieszkań w sprzedaży
Mediana ceny 1 m² i liczba mieszkań w cennikach deweloperów w miastach na prawach powiatu (24.10.2026). Opracowanie zaadresowani.pl na podstawie danych publicznych z dane.gov.pl, kontury: Natural Earth (domena publiczna)

Największe rynki to Warszawa (27 794 mieszkań w cennikach), Kraków (17 290), Wrocław (14 037), Łódź (13 740), Poznań (11 308) i Gdańsk (9369). Najwyższe ceny są na wybrzeżu i w największych metropoliach. Wśród miast z co najmniej 300 mieszkaniami w sprzedaży najdroższy jest Sopot z medianą 25 900 zł za m². Dalej są Gdynia (18 577 zł), Gdańsk (16 300 zł), Warszawa (16 260 zł), Kraków (16 000 zł), Świnoujście (15 485 zł) i Wrocław (14 700 zł).

Na drugim końcu są Słupsk (8054 zł za m²), Tarnobrzeg (8158 zł), Żory (8272 zł), Częstochowa (8300 zł) i Ostrołęka (8500 zł). Jeszcze niżej jest Jaworzno (7500 zł), ale tam większość lokali ma miejscowość przyjętą z siedziby dewelopera, więc to wynik orientacyjny.

Wykres słupkowy: mediana ceny metra kwadratowego w cennikach deweloperów w 44 miastach na prawach powiatu, od Sopotu do Jaworzna
Ranking 44 miast na prawach powiatu z co najmniej 300 mieszkaniami w cennikach deweloperów (24.10.2026). Opracowanie zaadresowani.pl na podstawie danych publicznych z dane.gov.pl

Transakcje według GUS: typowo 11,6% w górę w rok

Cenniki pokazują ceny ofertowe. Ceny z faktycznych transakcji podaje GUS w Banku Danych Lokalnych, a najnowsze kwartalne dane dla miast dotyczą IV kwartału 2024 r. Najdroższy był wtedy również Sopot (mediana 20 929 zł za m²), przed Warszawą (15 400 zł), Krakowem (14 135 zł), Wrocławiem (12 587 zł) i Gdańskiem (12 518 zł). Najtańsze były miasta Górnego Śląska i Dolnego Śląska oraz Grudziądz: Bytom (4320 zł), Jastrzębie-Zdrój (4394 zł), Wałbrzych (4780 zł), Piekary Śląskie (4848 zł) i Grudziądz (5000 zł).

W ciągu roku, od IV kwartału 2023 r., mediana transakcji wzrosła w typowym mieście na prawach powiatu o 11,6%. Spadki zanotowało 6 z 66 miast, najmocniejszy Sosnowiec (minus 7,5%). Najwyższe wzrosty, jak w Lesznie (plus 44,4%), dotyczą mniejszych rynków, gdzie mediana z niewielu transakcji potrafi mocno się zmieniać z kwartału na kwartał.

Wykres liniowy: mediana ceny metra kwadratowego w transakcjach od 2017 do 2024 roku w Warszawie, Gdańsku, Łodzi, Toruniu i Bydgoszczy
Mediana ceny 1 m² w transakcjach w pięciu miastach, kwartalnie od 2017 r. Opracowanie zaadresowani.pl na podstawie danych publicznych GUS (Bank Danych Lokalnych)

Od 2017 roku ceny transakcyjne w dużych miastach mniej więcej się podwoiły. Od I kwartału 2017 r. do IV kwartału 2024 r. mediana wzrosła w Łodzi o 131%, w Gdańsku o 128%, w Bydgoszczy o 101%, w Warszawie o 98%, a w Toruniu o 89%.

Oferty a transakcje

W miastach z co najmniej 300 mieszkaniami w cennikach mediana ceny ofertowej jest typowo o 21,6% wyższa od mediany transakcji na rynku pierwotnym z końca 2024 r. Wyjątkiem jest na przykład Koszalin, gdzie mediana w cennikach (8800 zł za m²) jest niższa niż w transakcjach na rynku pierwotnym (9526 zł).

Takiej różnicy nie należy czytać wprost jako wzrostu cen. Dane GUS są sprzed prawie dwóch lat, w cenniku jest cena wywoławcza, a nie cena z aktu notarialnego, a w cennikach zostają mieszkania, które jeszcze czekają na kupca.

Skąd te liczby

Ceny ofertowe pochodzą z cenników, które deweloperzy przekazują do dane.gov.pl na podstawie art. 19b ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Liczymy mieszkania wolne do sprzedaży, bez lokali sprzedanych i zarezerwowanych, miejsc postojowych, komórek, lokali usługowych i domów.

Część cenników nie podaje lokalizacji inwestycji. Wtedy przyjmujemy miejscowość siedziby dewelopera; dotyczy to 12,7% mieszkań w kraju. Miasta, w których takich lokali jest ponad 20%, oznaczyliśmy na wykresie gwiazdką, bo ich wynik jest przybliżony (najwięcej w Gdyni i Warszawie). Z mapy i rankingu wyłączyliśmy Suwałki i Rudę Śląską: w ich cennikach część lokali kosztuje poniżej 4000 zł za m², więc najpewniej są to miejsca postojowe lub komórki opisane jak mieszkania.

Ceny transakcyjne to mediana ceny 1 m² lokali mieszkalnych sprzedanych w transakcjach rynkowych z Banku Danych Lokalnych GUS.

Co to oznacza dla kupujących

  • Punkt odniesienia: mieszkanie za mniej niż 9070 zł za m² należy w skali kraju do najtańszej ćwiartki ofert, za więcej niż 14 990 zł do najdroższej.
  • Różnice między miastami są ogromne: metr w Sopocie kosztuje w cennikach ponad trzy razy więcej niż w Słupsku, choć oba miasta leżą na Pomorzu.
  • Cenniki są jawne: deweloperzy aktualizują je w dane.gov.pl codziennie, więc cenę konkretnego mieszkania łatwo sprawdzić przed rozmową z biurem sprzedaży.
  • Szczegóły dla miast: osobno opisaliśmy ceny w Warszawie, Gdańsku, Łodzi, Bydgoszczy i Toruniu.