Prawo budowlane 2026/2027: co już się zmieniło, co wchodzi i co jest dopiero w projektach. Przewodnik dla budujących dom i kupujących

Rok 2026 przyniósł inwestorom więcej zmian w przepisach budowlanych niż kilka poprzednich lat razem. Część już obowiązuje, część wchodzi 1 stycznia 2027 r., a część to wciąż projekty, o których dużo się pisze, ale które nie są prawem. Poniżej porządkujemy najważniejsze zmiany z perspektywy osoby, która buduje dom, kupuje działkę albo mieszkanie. Przy każdej podajemy podstawę prawną i datę. Stan prawny: 31 października 2026 r.

Najważniejsze daty w skrócie

• 1 stycznia 2026 r. Wniosek o pozwolenie na budowę niektórych budynków wymaga oświadczenia o obowiązku wykonania budowli ochronnej albo miejsca doraźnego schronienia (lub o braku takiego obowiązku).
• 7 stycznia 2026 r. Weszła w życie duża nowelizacja Prawa budowlanego (Dz.U. 2025 poz. 1847): więcej robót bez formalności i na zgłoszenie, tzw. żółta kartka nadzoru budowlanego.
• 1 września 2026 r. Studia gminne przestały obowiązywać; nowe warunki zabudowy (WZ) tylko w gminach z planem ogólnym. Wygasła też specustawa mieszkaniowa (tzw. lex deweloper).
• 20 września 2026 r. Stare warunki techniczne dla budynków przestały obowiązywać, nowych nie wydano; działa 18-miesięczny okres przejściowy. Do Prawa budowlanego trafiły definicje m.in. budynku mieszkalnego i działki budowlanej.
• 1 stycznia 2027 r. WZ tylko dla wnioskodawcy z prawem do dysponowania nieruchomością; urzędy znów muszą pilnować ustawowych terminów wydania WZ.

Już obowiązuje: deregulacja Prawa budowlanego od 7 stycznia 2026 r.

Ustawa z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2025 poz. 1847) weszła w życie 7 stycznia 2026 r. Dla właściciela domu najważniejsze jest rozszerzenie listy prac, które nie wymagają ani pozwolenia, ani zgłoszenia (art. 29 ust. 2). Należą do nich m.in.:

• przydomowe tarasy naziemne do 35 m2 powierzchni zabudowy, także zadaszone, jeśli dach ma nie więcej niż 35 m2 (większe tarasy wymagają zgłoszenia),
• bezodpływowe zbiorniki na deszczówkę o łącznej pojemności do 5 m3,
• wolno stojące magazyny energii elektrycznej do 30 kWh,
• konstrukcje oporowe do 0,80 m wysokości i wolno stojące maszty, np. flagowe, do 7 m.

Na zgłoszenie można teraz zbudować m.in. wolno stojącą przydomową budowlę ochronną (schron) do 35 m2 powierzchni użytkowej, której obszar oddziaływania mieści się na działce, oraz większe zbiorniki na deszczówkę. Opłata skarbowa za przyjęcie takiego zgłoszenia wynosi 155 zł. Do zgłoszenia trzeba dołączyć decyzję o warunkach zabudowy, jeśli jest wymagana przepisami planistycznymi.

Zmieniło się też podejście nadzoru budowlanego. Jeśli inspektor stwierdzi, że roboty odbiegają od pozwolenia, projektu lub przepisów, może pouczyć inwestora (wpis w protokole i dzienniku budowy) i dać mu 60 dni na doprowadzenie budowy do zgodności, zanim wszczęte zostanie postępowanie naprawcze (art. 51a). To tzw. żółta kartka.

Ważna zmiana dla kupujących starsze domy: jeżeli od zakończenia robót minęło co najmniej 10 lat, nadzór w sprawach nieprawidłowości sprawdza przede wszystkim, czy obiekt zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, a przy istotnych odstępstwach od pozwolenia lub projektu stosuje się przepisy o uproszczonej legalizacji (art. 50 ust. 6). Ustawa doprecyzowała również wymogi odwołań: muszą zawierać zarzuty, zakres żądania i dowody (art. 10b).

Papierowy dziennik budowy będzie wydawany do 31 grudnia 2031 r. (art. 47v). Do tej samej daty przesunięto termin, w którym właściciele i zarządcy budynków prowadzących papierową książkę obiektu budowlanego muszą założyć ją w systemie Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (wcześniej był to koniec 2026 r.). Książki obiektu nie trzeba prowadzić dla domów jednorodzinnych.

Schrony i miejsca doraźnego schronienia

Ustawa z 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. 2024 poz. 1907) wymaga m.in., by kondygnacje podziemne w budynkach wielorodzinnych i garaże podziemne, jeśli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, były projektowane tak, aby dało się w nich zorganizować miejsca doraźnego schronienia (art. 94). Od 1 stycznia 2026 r. inwestor takiego obiektu dołącza do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczenie o obowiązku wykonania budowli ochronnej lub miejsca doraźnego schronienia albo o braku takiego obowiązku (art. 33 ust. 2 pkt 13 Prawa budowlanego). Dla kupującego mieszkanie w nowej inwestycji to dobry temat do rozmowy z deweloperem: czy hala garażowa jest tak zaprojektowana i co to oznacza dla jej użytkowania.

20 września 2026 r.: stare warunki techniczne nie obowiązują, nowych nie ma

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (popularne „WT”), obowiązywało do 19 września 2026 r. Termin ten wynikał z przepisów ustawy z 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, przesuniętych nowelizacją z 2024 r. Według stanu na 31 października 2026 r. nowe rozporządzenie nie zostało ogłoszone w Dzienniku Ustaw. W komunikacie z 18 września 2026 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało, że prace nad nim trwają.

Lukę łata ustawa z 31 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1161), która dodała do Prawa budowlanego przepisy epizodyczne (art. 102a-102c, obowiązują od 2 września 2026 r.):

• przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r. (czyli mniej więcej do marca 2028 r.) projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany do wniosku o pozwolenie na budowę lub do zgłoszenia mogą być sporządzone według dawnych WT, jeśli inwestor złoży organowi oświadczenie o stosowaniu tych przepisów; wtedy także projekt techniczny przygotowuje się według dawnych WT,
• to samo dotyczy dokumentów legalizacyjnych,
• przy pracach niewymagających pozwolenia ani zgłoszenia inwestor może w tym okresie stosować dawne WT,
• budynki mieszkalne można utrzymywać i użytkować według dotychczasowego rozporządzenia o warunkach technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z 1999 r.

Polska Izba Inżynierów Budownictwa i Izba Architektów RP w liście otwartym z 11 września 2026 r. ostrzegały, że bez nowego rozporządzenia projektanci i urzędy tracą punkt odniesienia, a wydawane decyzje mogą być latami kwestionowane, bo przepisy epizodyczne zakładały istnienie nowych WT. Jeśli zaczynasz projekt domu, ustal z projektantem, według których przepisów jest przygotowany, i nie zapomnij o oświadczeniu.

Od 20 września 2026 r. w samej ustawie znalazły się też definicje, które wcześniej były w WT, m.in. budynku mieszkalnego jednorodzinnego i wielorodzinnego, budynku gospodarczego, budynku rekreacji indywidualnej, zabudowy jednorodzinnej, działki budowlanej i magazynu energii (art. 3 Prawa budowlanego). Przy przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania istniejących budynków można też stosować rozwiązania zamienne na podstawie zgody lub opinii odpowiednich inspekcji, bez osobnej zgody na odstępstwo (art. 9 ust. 7).

Domy do 70 m2 i domy na zgłoszenie: co obowiązuje

Zasady budowy domów do 70 m2 nie zmieniły się w nowelizacjach z lat 2025-2026. Obowiązują od 3 stycznia 2022 r. (ustawa z 17 września 2021 r., Dz.U. 2021 poz. 1986). Na zgłoszenie można zbudować wolno stojący dom jednorodzinny, który ma:

• do 70 m2 powierzchni zabudowy (a nie powierzchni użytkowej),
• nie więcej niż dwie kondygnacje,
• obszar oddziaływania mieszczący się w całości na działce lub działkach inwestora,
• służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, co potwierdza się oświadczeniem pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Budowę można rozpocząć po doręczeniu zgłoszenia urzędowi, bez czekania na upływ terminu na sprzeciw (art. 30 ust. 5k). Inwestor może sam przyjąć odpowiedzialność za kierowanie budową zamiast zatrudniać kierownika. Przy warunkach zabudowy dla takiego domu ustawowy termin, po którym urząd płaci karę za zwłokę, wynosi 21 dni zamiast 90.

Większe domy jednorodzinne również mogą powstać na zgłoszenie z projektem, jeśli są wolno stojące, a ich obszar oddziaływania mieści się na działce (art. 29 ust. 1 pkt 1). W pozostałych przypadkach potrzebne jest pozwolenie na budowę.

Planowanie przestrzenne: plany ogólne, warunki zabudowy, koniec lex deweloper

Reforma z 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1688, wielokrotnie zmieniana) weszła w decydującą fazę. Od 1 września 2026 r. studia uwarunkowań nie obowiązują, a WZ na wniosek złożony od tej daty można wydać tylko w gminie, w której wszedł w życie plan ogólny, i co do zasady tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy. Szczegółowo opisujemy to w poradniku o zakupie działki budowlanej.

Kolejne terminy:

• WZ ważne 5 lat. Decyzja wygasa po 5 latach od uprawomocnienia. Nie dotyczy to decyzji prawomocnych przed 1 stycznia 2026 r. ani wydanych w sprawach wszczętych przed 16 października 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1668).
• Terminy dla urzędów wstrzymane do końca 2026 r. Ustawowy termin na wydanie WZ wynosi 90 dni (21 dni dla domu do 70 m2), a za jego przekroczenie wojewoda wymierza gminie karę 500 zł za każdy dzień zwłoki. Do 31 grudnia 2026 r. terminy te nie biegną i liczą się od nowa od 1 stycznia 2027 r. (art. 6 ustawy z 5 listopada 2025 r.). W praktyce na decyzję można czekać dłużej.
• Od 1 stycznia 2027 r. WZ tylko dla uprawnionego. Decyzję dostanie wnioskodawca, który ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i złoży o tym oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Dla tego samego terenu można wydać więcej niż jedną WZ, a wnioski składa się na urzędowych formularzach, papierowych lub elektronicznych (Dz.U. 2026 poz. 781). Sprawy wszczęte wcześniej toczą się na starych zasadach.
• Lex deweloper wygasł. Ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych przestała obowiązywać 1 września 2026 r. Podjęte wcześniej uchwały lokalizacyjne zachowują moc.

Od 1 lipca 2026 r. działa Rejestr Urbanistyczny, w którym gminy publikują akty planowania przestrzennego.

Cyfryzacja procedur

Wnioski o pozwolenie na budowę, zgłoszenia i zawiadomienia o zakończeniu budowy można składać przez portal e-Budownictwo prowadzony przez GUNB. Równolegle działa elektroniczny dziennik budowy i Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego, przy czym, jak wspomnieliśmy, papierowe dzienniki budowy będą wydawane do końca 2031 r. Plany gmin sprawdzisz w Rejestrze Urbanistycznym, a od 2027 r. wniosek o WZ będzie można złożyć na formularzu elektronicznym określonym przez ministra.

Projekty i zapowiedzi: to jeszcze nie jest prawo

• Nowe warunki techniczne. Projekt rozporządzenia był konsultowany od czerwca 2025 r. Według materiałów resortu przewiduje m.in. standard budynku bezemisyjnego wynikający z unijnej dyrektywy o charakterystyce energetycznej budynków, obowiązkowe dźwigi w nowych budynkach użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego od dwóch kondygnacji oraz minimalny udział mieszkań dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami w budynkach wielorodzinnych z więcej niż 4 lokalami. Daty wejścia w życie nie podano, a treść może się jeszcze zmienić.
• Druk sejmowy nr 3175. Poselski projekt nowelizacji ustawy o planowaniu (wpłynął 4 września 2026 r., 20 października skierowany do pierwszego czytania w komisjach) ma ograniczyć ryzyko luki inwestycyjnej związanej z reformą planowania oraz ułatwić budowę domów na własne potrzeby i zabudowy zagrodowej.
• Druk sejmowy nr 2883. Poselski projekt (z 20 lipca 2026 r.) zakłada m.in. możliwość wydawania WZ dla zabudowy zagrodowej także poza obszarami uzupełnienia zabudowy, przy spełnieniu ustawowych warunków.
• Świadectwa charakterystyki energetycznej. Dyrektywa (UE) 2024/1275 przewiduje m.in. nową skalę klas energetycznych budynków. Do końca października 2026 r. nie znaleźliśmy w Dzienniku Ustaw polskiej ustawy, która by ją wdrażała, więc obowiązują dotychczasowe zasady.

Co to oznacza dla budujących dom i kupujących działkę lub mieszkanie

Lista kontrolna:

• Projekt domu. Zapytaj projektanta, czy dokumentacja jest przygotowana według dawnych WT, i dołącz do wniosku lub zgłoszenia oświadczenie inwestora. Okres przejściowy trwa 18 miesięcy od 20 września 2026 r.
• Dom do 70 m2. Sprawdź, czy liczysz powierzchnię zabudowy, liczbę kondygnacji i obszar oddziaływania. Oświadczenie o własnych potrzebach mieszkaniowych składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej.
• Działka bez planu miejscowego. Ustal, czy gmina ma obowiązujący plan ogólny. Jeśli chcesz uzyskać WZ jeszcze przed zakupem, pamiętaj, że od 1 stycznia 2027 r. nie wystąpisz o nie bez prawa do dysponowania nieruchomością; warto to uwzględnić w umowie przedwstępnej.
• WZ sprzedającego. Sprawdź datę uprawomocnienia: decyzje prawomocne od 2026 r. mogą wygasnąć po 5 latach.
• Drobne prace przy domu. Zanim złożysz zgłoszenie na taras, zbiornik na deszczówkę czy magazyn energii, sprawdź, czy po 7 stycznia 2026 r. w ogóle jest potrzebne.
• Zakup starszego domu. Zweryfikuj zgodność budynku z dokumentacją. Nowe przepisy o 10 latach od zakończenia robót łagodzą skutki dawnych nieprawidłowości, ale ich nie usuwają.
• Mieszkanie od dewelopera. Zapytaj, według których WT zaprojektowano budynek, czy przewidziano miejsca doraźnego schronienia w garażu podziemnym i na jakiej podstawie planistycznej powstaje inwestycja.

Przepisy zmieniają się w tym okresie wyjątkowo szybko, a projekty w Sejmie mogą jeszcze zmienić zasady wydawania WZ. Przed złożeniem wniosku lub podpisaniem umowy sprawdź aktualny stan prawny w ISAP i w urzędzie.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.